هر کسب و کاری اصطلاحات مخصوص به خود را دارد. بازار املاک و مسکن هم از این قاعده کلی مستثنی است. بسیاری از عباراتی که در این شغل (شغل مشاور املاک و هر شغل مرتبط با مسکن) وجود دارد هم عباراتی کاملاً تخصصی هستند و داشتن اطلاعات لازم و کافی در مورد این اصطلاحات از واجبات این شغل است. اما یک سری از عبارات و مفاهیم وجود دارند که لازم است، هر فردی، به عنوان خریدار یا فروشنده، مختصر اطلاعاتی در رابطه با آنها داشته باشد.
یکی از این عبارات تخصصی، اصطلاح مال منقول و غیر منقول در بازار مسکن و املاک، است. به زبان ساده می توان گفت، مالی که انتقالش از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه آسیبی به خود یا محل آن وارد شود را منقول می گویند و اموال غیرمنقول در لغت به معنای غیرقابل حمل است. این تعریف ساده، تنها جزیی از یک کل است و برای اینکه یک معامله سالم و قانونی انجان دهید لازم است تا با جزییات این اصطلاحات بیشتر آشنا شوید.
از این رو ماتصمیم گرفتیم تا به صورت مختصر اما کامل و با یک زبان ساده شما را با این مفاهیم آشنا کنیم با ما همراه باشید.
چه چیزی در قانون مال تلقی می شود؟
مال در اصطلاح حقوقی چیزی است مفید و قابل تملک باشد. از این رو ممکن است که مال شی مادی باشد و یا یکی حقی باشد که دارای ارزش اقتصادی است مانند: حق سرقفلی، خط تلفن و یا حتی مال آینده‌ای باشد بدین معنا که بیع اثمار (میوه نرسیده) باشد.
باید در نظر داشت که بر اساس ماده ۱۱ قانون مدنی، مال به دو دستهٔ منقول و غیر منقول تقسیم میشود.
اموال منقول
منقول از نظر لغوی؛ به معنای قابل حمل، دارایی منقول، انتقالیافته، برداشتهشده، به کار رفته است. در قانون مدنی اموال منقول به اشیایی که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن باشد بدون اینکه به خود یا محل آن خرابی وارد آید، گفته شده است؛ مانند اثاثیه منزل، ماشین، کشتی، بخاری، کولر و غیره.
اموال منقول را میتوان به دو دسته تقسیم نمود. اموال منقول ذاتی و اموال در حکم منقول.
الف ـ اموال منقول ذاتی :
اموالی است که قابل حس و لمس و قابل نقل باشد. البته ممکن است قانونگذار بنا به ملاحظاتی و مصالحی در پاره‌ای موارد احکام غیرمنقول را بر این اموال بار نماید.
ب ـ اموال در حکم منقول و یا اموالی که به تابعیت از اموال منقول، منقول تلقی میشود :
شامل حقوق و منافعی است که موضوع و متعلق آن منقول باشد. ماده ۲۰ کلیه دیون را از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول دانسته است اینگونه اموال را میتوان شامل انواع زیر دانست:
۱ـ حقوقی که موضوع آن وجه نقد یا اشیاء منقول باشد (مانند حق وثیقه)
۲ـ حق انتفاع از اموال منقول
۳ـدعاوی راجع به استرداد حق مالکیت یا حق انتفاع در مورد اموال منقول
۴ـ حق مخترع یا مولف نسبت به اختراع یا تالیف خود(حقوق معنوی)
۵ـ حقوق افراد در شرکتها در رابطه با سهام شرکت.
اموال غیر منقول
مال غیر منقول مالی است که نمی‌شود آن را از مکانی به مکان دیگر منتقل نمود.
موارد زیر نمونه‌هایی از اموال غیر منقول می‌باشند:
اراضی، بنا، آسیا، لوله‌هایی که برای جریان یافتن آب و یا اهدافی دیگر در زمین و بنای خانه می‌کشند، آینه و مجسمه‌ای که در دیوار بکار رفته شده باشد، حاصلی که از درخت یا زمین چیده یا درو نشده است، درخت و نهال و قلم زمانی که چیده نشده باشد، حیوانات و اشیایی که مالکان را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد و ….
انواع اموال غیر منقول کدام است؟
انواع مال غیر منقول
ذاتی و طبیعی: اموالی که ذاتاً غیر منقول هستند همانند زمین و آنچه در زمین است مثل: معدن، سنگ، خاک و ….
در اثر عمل انسان: اموالی هستند که ذاتاً منقول و قابل جا به جایی هستند لیکن در زمین متصل شده‌اند و نقل و انتقالشان ممکن نیست. مانند: ابنیه، آسیایی که در بنا نصب شده است، لوله‌هایی که برای جریان یافتن آب و یا اهدافی دیگر در زمین و بنای خانه می‌کشند و ….
حکمی: اموالی هستند که قانونگذار برایشان احکام اموال غیرمنقول را بار کرده است. این اموال عبارتند از اموالی که ذاتاً منقول بوده لکن مالکان را برای آبیاری و زراعت اختصاص داده است مانند: تراکتور، بیل و … .
تبعی: برخی از حقوق و منافع به تبعیت غیرمنقول، غیر منقول می‌باشد.
این حقوق عبارتند از:
حق انتفاع نسبت به اشیاء غیر منقول مانند حق عمری و یا حق سکنی
حق ارتفاق نسبت به ملک غیر، مانند حق مجری و همچنین حق عبور
دعاوی که موضوعشان اموال غیرمنقول است مانند خلع ید
سند وکالت فروش اموال غیرمنقول چیست ؟
اموال غیرمنقول چیست و چطور می‌توانیم آنها را معامله کنیم؟ مثل هر چیز دیگری، با وکالت. به موجب ماده ۶۵۶ قانون مدنی، عقد وکالت عقدی است که در آن “یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید، که طرفین آن موکل یعنی اذن دهنده و ماکول یعنی ماذون می‌باشد”. در هر معامله‌ای، شما می‌توانید وکالت به وکیلتان بدهید تا به جای شما امور را جلو ببرد.
وقتی شما یک مال غیرمنقول مثل ملک یا خانه را می‌خرید یا می‌فروشید (معامله‌ای که نیازمند ثبت و تنظیم سند رسمی است) وکالت فروش را می‌توانید به فرد دیگری بسپارید. در این موارد اما باید احتیاط را رعایت کنید و موارد امنیت معامله را همیشه در نظر داشته باشید. مال غیرمنقول، باید به صورت کاملا رسمی و سنددار معامله شود. اگر در اولین فرصت سند ملک انتقال پیدا کند، فرصت کلاهبرداری از بسیاری از مجرمین سلب میشود. این سند باید قطعی باشد. اگر خریدار هستید سعی کنید از خرید مال غیرمنقول که سند مجزا و تفکیکی آن (به هر دلیلی) حاضر نیست پرهیز کنید. هرچه بیشتر دقت کنید، در دعاوی احتمالی آینده هم قدرتمندتر ظاهر خواهید شد.
تفاوت مال منقول و اموال غیرمنقول چیست ؟
اموال غیرمنقول چیست؟ قانون مال غیرمنقول را این طور تعریف می‌کند: ” مال غیرمنقول آن است که نتوان آن را از محلی به محل دیگر نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه‌ی عمل انسان به‌نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود”.
این تعریف در نگاه اول، سخت و پیچیده به نظر می‌رسد اما معنی خیلی ساده‌ای دارد: مال غیرمنقول را بر خلاف مال منقول، نمی‌توانید جابجا کنید. بسیاری از این اموال حتی سند ندارند و نمی‌شود آنها را از مکانی به مکان دیگر برد. البته خیلی از معاملات معمول و روزانه ما شامل اموال غیرمنقول هستند و میشود با سند وکالت فروش آنها را جابجا کرد.
چیزهایی مثل خانه، واحد مسکونی، زمین‌های زراعی و کشاورزی یا آپارتمان. بعضی از انواع مال غیرمنقول، طبیعتا قابل جابجایی نیستند. مثلا معادن سنگ و طلا، زمین‌های مسکونی یا کشاورزی و باغ‌های میوه. بعضی از آنها هم ذاتا قابل انتقال هستند اما شیوه کاربردشان آنها را غیر قابل انتقال کرده. چیزهایی مثل بتن ساختمانی، اسکلت ساختمان و … تا زمانی که در داخل یک ساختمان (واحد یگانه) قرار داشته باشند، نمی‌توانند جدا و جابجا شوند اما در صورت تخریب ساختمان، تغییر ماهیت داده و به مال منقول تبدیل می‌شوند. به این نوع مال، مال منقول غیرمصرفی می‌گوییم.