هر زمین متناسب با منطقه ای که در آن قرار گرفته است کاربری های متفاوتی دارد. در واقع کاربری زمین به معنای چگونگی استفاده از آن زمین می باشد که بنا به نیازها و مقتضیات هر منطقه تعریف می شود.تعیین کاربری زمین ها، ساده نیست و با توجه به مطالعات تخصصی کا در این رابطه صورت گرفته، انجام می شود. این مطالعات بر اساس نوع و پراکندگی فعالیت های شهری، در منطقه ای که زمین در آن قرار گرفته است، تعیین می کنند که آن زمین چه کاربری هایی می تواند داشته باشد. نحوه استفاده و نوع کاربری زمین بر اساس طرحی به نام “طرح جامع و تفصیلی” تعیین شده است. بر اساس این طرح، برای زمین های هر منطقه شهری، چند نوع کاربری تعریف شده است. مانند مسکونی، تجاری، آموزشی، ورزشی، فرهنگی و …
چرا برای زمین ها کاربری تعریف می کنند؟ این طرح جامع و تفصیلی چیست؟ انواع کاربری های زمین های شهری کدامند؟
با ما همراه باشید تا به این سوالات پاسخ دهیم و با انواع کاربری زمین های شهری آشنا شویم.
طرح تفصیلی چیست؟
در بند ۳ ماده ۱ قانون تغییر نام وزرات آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مصوب ۱۶/۴ /۱۳۵۴ طرح تفصیلی چنین معرفی شده است:
طرح تفصیلی، عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی و طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت های مربوط به مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی، تهیه و تنظیم می گردد.
طرح تفصیی در حقیقت، تنظیم برنامه‌های مفصل و انجام اقدامات جزیی در مناطق و محلات شهری و طراحی آنها است. در طرح تفصیلی، خدمات و فضاهای شهری با مشخص کردن جزییات قابل اجرا تعیین می شود. با استفاده از این طرح‌ها می‌توان برنامه‌های مشخص بخش عمومی را تعیین کرد و این برنامه‌ها را کم‌کم و برحسب اولویت در برنامه‌ریزی اجرایی سالیانه شهرداری منعکس کرد.
در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه های کاربری اراضی، شبکه های ارتباطی، مساحت ها، سرانه ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.
چرا برای زمین ها کاربری تعیین میکنند؟
مهمترین دلیل این طرح حفظ اهداف زیست محیطی میباشد .
کاربری اراضی باعث جلوگیری از تخریب زمین،حفظ پیوند شهر و طبیعت و حفظ منابع تاریخی و فرهنگی شده و علاوه بر حفظ منابع موجب رفاه عمومی مردمی نیز میشود .
همینطور در طرح کاربری زمین، کجایی و مکان نوع فعالیتها و عملکردهای شهری مشخص می شود، به همین سبب این طرح چارچوبی می سازد که در آن، مکان، زمان و ظریفیت عملکردهای گوناگون شهری مشخص می شود.
انواع کاربری زمین های شهری
۱- کاربری مسکونی: این نوع کاربری در خصوص زمین هایی استفاده می شود که مجوز ساخت واحد های مسکونی به شکل خانه یا ویلا برای آن ها از شهرداری گرفته شده است. اگرچه هنوز به شکل زمین می باشند و ساخته نشده اند.
۲- خدمات عمومی: این نوع کاربری مرتبط با خدمات عمومی و عام المنفعه می باشد از قبیل مکان های عمومی مثل حمام های عمومی.
۳- تجاری: منظور از کاربری تجاری، داشتن مجوز فعالیت تجاری برای یک ملک می باشد مانند انواع مغازه ها، مراکز خرید، رستوران ها و ….
۴- اداری – دولتی: شامل بانک ها، موسسات و شرکت های دولتی و…
۵- صنعتی: منظور از کاربری صنعتی برای یک ملک داشتن مجوز فعالیت های صنعتی می باشد. فعالیت های صنعتی به فعالیت هایی گفته می شود که در راستای تولید و ساخت محصولات انجام می شوند و اکثرا شامل کارخانه ها، تعمیرگاه ها، کارگاه ها و … میباشد.
۶- انبارداری: این نوع کاربری مخصوص زمین هایی است که برای نگهداری و ذخیره کالا های مختلف استفاده می شوند. که معمولا به شکل ساختمان هایی با ویژگی های خاصی تاسیس می شوند مانند انبار، سوله، سردخانه …
۷- معدن: معمولا زمین هایی که در آن ها معادن با ارزش کشف می شود جهت استخراج به این نوع کاربری اختصاص داده می شوند. مانند معادن سنگ، فلزات و.. برای اینکه مالک ملک بتواند از معدن بهره برداری کند باید مجوز اخذ نماید و ملک خود را تحت عنوان معدن به ثبت برساند.
۸- کشاورزی: زمین های با کاربری کشاورزی شامل زمین های زراعی و باغ ها می باشند. تفاوت زمین های زراعی با باغ در این است که زمین زراعی معمولا برای کشت محصولاتی مانند گندم، برنج و.. که در طی یک الی دو سال به بار می نشینند و بازدهی می دهند اختصاص داده می شود در حالیکه باغ برای کشت میوه و درخت و.. به کار می رود.
۹- حمل و نقل: این نوع کاربری مختص زمین هایی است که به امور حمل و نقل می پردازند از جمله پایانه ها، فرودگاه ها، راه آهن، ایستگاه های مترو و…
۱۰- آموزشی: شامل دانشگاه، دبیرستان، مهد کودک، موسسات آموزشی و..،
۱۱- ورزشی: زمین هایی که مجوز انجام فعالیت های ورزشی دارند به این نوع کاربری اختصاص داده می شوند. از جمله استادیوم های ورزشی ، باشگاه های ورزشی زمین های بازی و …
۱۲- فضای سبز: زمین هایی که به فضای سبز اختصاص داده شده اند دارای این کاربری می باشند از جمله پارک ها، فضای سبز، میادین و کمربند سبز شهری
۱۳- فرهنگی – مذهبی: از جمله سینما، کتابخانه، مسجد، تئاتر، حسینیه، گورستان و …
۱۴- بهداشتی – درمانی: از جمله درمانگاه،بیمارستان، کلینیک و … که به خدمات درمانی و بهداشتی اختصاص داده شده اند.
۱۵- کاربری مختلط : عبارت از ترکیب چند عملکرد از کاربری‌های مختلف یک قطعه زمین (تجاری، مسکونی، اداری)
۱۶- کاربری آموزشی: شامل فعالیت های کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه و …
۱۷- کوچه: به گذرهائی گفته میشود که عرض آنها از ۱۲ متر کمتر باشد.
۱۸- فضای سبز: شامل پارک، پارک کودک، فضای سبز، رفوژ سبز خیابان ها، میادین و کمربند سبز شهری
۱۹- فرهنگی – مذهبی: شامل کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و …
۲۰- بهداشتی – درمانی: شامل بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و …
۲۱- ورزشی: شامل استادیوم های ورزشی، زمین های بازی، باشگاه های ورزشی و …
- استخرهای سرپوشیده و روباز نیز جزء این دسته از املاک هستند که با به فعالیت می‌پردازند.
- تا به امروز اکثر کاربری‌های ورزشی برای املاکی صادرشده که عمدتاً دولتی بودند اما هم‌اکنون شاهد ورود بخش خصوصی در این حوزه نیز هستیم.
- البته اغلب کاربری ورزشی صادرشده برای بخش خصوصی، اکثراً به باشگاه‌های کوچک ورزشی تخصیص داده‌شده است.
۲۲- پارکینگ: شامل پارکینگ های طبقاتی و پارکینگ های در سطح می باشد.
۲۳-خدمات شهری: شامل مراکز زباله، آتش نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و …
۲۴- تجهیزات شهری: شامل آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری است.
۲۵- فاقد کاربری: منظور زمین هایی هستند که فاقد هرگونه کاربری می باشند و هنوز طبق برنامه طرح جامع، دارای آزادسازی و طرح تفصیلی نشده اند.