یکی از مواردی که در طول زندگی باید به آن توجه داشته باشیم، سرمایه گذاری است. یا اینکه باید در زمان حال زندگی کنیم و از لحظه به لحظه زندگی مان لذت ببریم، در عین حال باید نیم گاهی هم به آینده داشته اشیم و این برنامه را در دستور کار خود قرار دهیم که سرمایه گذاری در هز مرحله از زندگی لازم و واجب است.
یکی از مهمترین سرمایه گذاری ها، خرید زمین است. دلیل این امر هم این است که زمین هیچ نیازی به رسیدگی ندارد و بعد از مدتی چند برابر ملک پیشرفت خواهد کرد. اما اگر بخواهیم یک خرید ایمن و مطمئن داشته باشیم، که در آینده به خود ببالیم که چه سرمایه گذاری خوبی انجام داده ایم، باید یک زمین خوب در جایی خوب که رو به پیشرفت است خریداری نماییم. زیرا با کم شدن زمین های خالی و کلنگی در حاشیه شهرها، به نظر می رسد خرید زمین یک خرید هوشمندانه باشد.
اما برای خرید زمین نباید بی گدار به آب است و لازم است تا به نکاتی توجه داشته باشیم. به همین دلیل تصمیم دارید ما در رابطه با خرید زمین به عنوان یک سرمایه گذاری، صحبت کنیم و نکات مهمی را در این رابطه بیان کنیم. با ما همراه باشید.
نکات مربوط به خرید زمین‌های درون شهری
اگر می‌خواهید با خرید زمین‌های درون شهری سود کنید، باید به ساخت و ساز رو آورید. یعنی سودی که به دنبال آن هستید، زمانی حاصل می‌شود که روی زمین خریداری شده ملک ساخته و در فروش آن سود کنید.
اینکه چه زمانی برای ساخت ساز مناسب است و سوالاتی از این دست، در موضوع این مقاله نمی‌گنجد. در ادامه به چند نکته دیگر را توضیح می‌دهیم تا متوجه شوید درون شهر کجا زمین بخریم؟
برای خرید زمین جهت ساخت و ساز شما دو گزینه پیش رو دارید:
- خرید زمین‌های ساخته نشده در سطح شهر
- خرید ملک کلنگی
اما مهمترین نکته در این خصوص، کلنگی بودن یا نبودن ملک نیست. پس بر چه اساسی باید محل خرید زمین یا ملک کلنگی را انتخاب کنیم؟
درون شهر، کجا زمین یا خانه کلنگی بخریم؟
فاکتورهای مختلفی در انتخاب زمین درون شهری موثر است. فاکتورهایی مثل: منطقه و محله، طول بَر زمین، تراکم، و… می‌توان گفت از بین فاکتورهای مختلف، قیمت نوساز منطقه مهمترین عامل است. چرا که به طور مستقیم روی ارزش ملکی ساخته شده در آن زمین اثر گذار است.
اگر شما یک ملک با بَر مناسب و تراکم بالا در منطقه‌ای پیدا کنید که ارزش معاملاتی پایینی دارد، از ساخت ساز خود به سود مناسبی نمی‌رسید. بنابراین توصیه می‌کنیم که محل خرید زمین یا ملک کلنگی را بر اساس قیمت ملک‌های نوساز آن منطقه انتخاب کنید. به این ترتیب می‌توانید سود بیش‌تری داشته باشید.
حتما به این نکته توجه کنید که هزینه ساخت و ساز در مناطق شهری مختلف تفاوت چندانی ندارد. اما قیمت خرید و فروش ملک در مناطق مختلف شهری می‌تواند تفاوت چشمگیری داشته باشد.
بنابراین اگر زمین یا ملک کلنگی مورد نظر را در منطقه‌ای خریداری کنید که قیمت املاک نوساز آن جا گران‌تر است، می‌توانید در فروش ملک خود سود بیش‌تری کسب کنید.
البته بدیهی است که هر چقدر قیمت ملک نوساز در یک منطقه بالاتر باشد، قیمت زمین هم در آن منطقه بالاتر است. بنابراین باید با در نظر داشتن نکته‌ای که به آن اشاره شد و میزان بودجه‌ای که برای خرید زمین دارید و محاسبه هزینه ساخت و ساز، اقدام به خرید بهترین زمین ممکن کنید.
خرید زمین‌های خارج شهر (زمین‌های ذخیره شهری)
زمین‌های خارج از شهر با نام زمین‌های ذخیره شهری شناخته می‌شوند. با هدف توسعه شهر و کنترل قیمت بازار مسکن، برخی از زمین‌های اطراف شهرها به عنوان زمین‌های ذخیره شهری انتخاب می‌شوند. این زمین‌ها در آینده به بخشی از شهر تبدیل می‌شوند. در این مورد می‌توان شهرک راه آهن منطقه ۲۲ را مثال زد.
روند کار اغلب به این صورت است که پس از مدتی شهرداری زمین‌ها را قطعه‌بندی کرده و آن‌ها را از طریق مزایده به فروش می‌رساند. سپس به مرور امکانات شهری جهت توسعه به آن مناطق اضافه می‌شود.
کسب سود در بلند مدت
همان‌طور که گفتیم می‌توانید این زمین‌های ذخیره شهری را در مزایده از شهرداری بخرید. طبیعتا هنگام خرید قیمت این زمین‌ها پایین است. اما به مرور و با اضافه شدن امکانات به این زمین‌ها، ارزش آن‌ها افزایش می‌یابد. در نتیجه خرید زمین برای سرمایه‌گذاری در خارج از شهر، یک رویکرد بلندمدت است. شما این زمین‌ها را می‌خرید و در بازه زمانی ۵ تا ۱۰ ساله ارزش آن‌ها چند برابر می‌شود.
نکات مهم درباره خرید زمین برای سرمایه‌گذاری
برای این که به جمع‌بندی درباره محل مناسب خرید زمین برسید به نکات زیر دقت کنید:
میزان سوددهی
- زمین‌های خارج شهر
میزان سود به عوامل مختلفی وابسته است و نمی‌توان رقم دقیقی برای آن گفت. به طور کل اما سود خرید زمین‌های ذخیره شهری در بازه زمانی ۱۰ ساله حدود ۱۵۰۰ درصد (۱۵ برابر) است.
- زمین‌های درون شهری
در رابطه با خرید زمین‌های درون شهری نیز میزان سود متغیر است. تقریبا می‌توان گفت میزان سود در بدترین شرایط ۳۰ درصد و در بهترین حالت ۲۰۰ درصد است.
بازگشت سرمایه در خرید زمین
- زمین‌های درون شهری
کسب سود از خرید و ساخت‌وساز در زمین‌های درون شهری، در کوتاه‌مدت اتفاق می‌افتد. در واقع بازه بازگشت سرمایه حدود یک‌سال‌ونیم تا دو سال است.
- زمین‌های ذخیره شهری
سرمایه‌گذاری روی زمین‌های خارج شهر (ذخیره شهری) رویکردی بلندمدت است. بازه بازگشت سرمایه نیز برای زمین‌های ذخیره شهری معمولا بین ۵ تا ۱۰ سال است.
پیچیدگی‌های ساخت‌وساز و فروش ملک
اگر می‌خواهید در زمان کم‌تری به سود برسید، باید به این هم توجه کنید که ساخت‌وساز و فروش ملک به تخصص و تجربه نیاز دارد. هم ساخت‌وساز و هم فروش ملک دردسرها و سختی‌های خاص خود را دارند. اما برای سود کردن در زمین‌های ذخیره شهری، کافیست زمان مناسب برای خرید و همچنین فروش را بدانید.
روش‌های درآمدزایی از زمین
چندین روش برای درآمدزایی از زمین وجود دارد که عبارت‌اند از:
- تغییر کاربری زمین
با تغییر کاربری زمین می‌توان ارزش آن را افزایش داد. مثلا اگر زمین کشاورزی خود را به زمین مسکونی توسعه‌یافته تغییر کاربری دهید، ارزش زمین بسیار افزایش می‌یابد.
- افزایش ارزش زمین در بلندمدت
بدیهی است وقتی نسبت به خرید زمین برای سرمایه‌گذاری اقدام می‌کنید، در بلندمدت قیمت زمین افزایش خواهد یافت. در واقع یک استراتژی درآمدزایی از زمین، نگهداری زمین برای بلندمدت و فروش آن با افزایش قیمت است. حتی اگر کار خاصی روی آن زمین انجام ندهید. از طرفی هر چقدر توسعه و آبادی به زمین شما نزدیک‌تر باشد، ارزش آن بیش‌تر می‌شود.
- کسب درآمد از طریق اجاره دادن زمین
اگر زمینی در روستا دارید می‌توانید آن را به کشاورزان یا دامداران اجاره دهید و کسب درآمد کنید.
- تبدیل زمین توسعه‌نیافته به زمین توسعه‌یافته
همان‌طور که می‌دانید ساخت‌وساز در زمین، ارزش زمین را بالا می‌برد. برای مثال می‌توانید در زمین خود خانه بسازید یا ملک تجاری احداث کنید. در واقع با این کار شما زمین توسعه‌نیافته و خام را به زمین توسعه‌یافته بهبود داده‌اید.