هر کسب و کاری دارای اصطلاحات و عباراتی مخصوص به خود است که تنها متخصصان آن حوزه قادر به درک و تفصیل آنها هستند. یکی از اصطلاحاتی که در بازار مسکن رایج است و به دفعات شنیده ایم عبارت های “ملک مشاع” و “افراز” است. ملک مشلع به معنای ملکلی است که چندین نفر در آن شریک هستند، اما خرید یا فروش چنین ملکی چه شرایطی دارد و برای خرید یا فروش آنها به چه نحوی باید عمل نمود تا دچار ضرر و زیان نشد؟ افراز به چه معناست و امکلاک مشاعی غیر قابل افراز به چه نوع ملکی گفته می شود؟
در این شرایط حتما لازم است تا قبل از هرگونه خرید و فروشی با این اصطلاحات آشنا شده و یا از وکلا و کارشناسان حرفه ای این حوزه کمک بگیریم.
امروز تصمیم دارایم تا در رابطه با تشریح این عبارات و فروش املاک مشاعی غیر قابل افراز صحبت نماییم.
افراز و مال مشاع به چه معناست؟
مال مشاع عبارت است از مالی که دو یا چند نفر در آن شریک هستند و سهم آنها را نتوان در خارج، از یکدیگر تشخیص داد. افراز هم معنی تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها است.
مال مشاع به طور کلی در مقابل مال مفروز و یا ملک اختصاصی است. مال مفروز و یا ملک اختصاصی مالی است که تنها یک شخص، به زور انحصاری مالک آن می باشد.
زمانی را تصور کنید که یک نفر مالک مال غیر منقولی باشد و سعی به انتقال آن به دیگری دارد، مطمئناً فروش یا تصرف به هر نحوی قابل تصور است، اما مشکل زمانی است که یکی از شرکا قصد تقسیم مال یا حتی فروش مال مشاع را دارد، لذا به طور کلی اگر دو یا چند نفر به صورت مشترک صاحب ملکی باشند و بخواهند سند مجزایی برای سهم خود دریافت کنند تا حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند مثل خرید و فروش و یا وثیقه را داشته باشند، باید برای افراز و پیرو آن دریافت سند تفکیکی اقدام کنند. پس از طی مراحل مربوطه هر یک از شرکا می‌توانند سند جداگانه خود را دریافت کنند. اگر چه در اغلب اوقات با توافق طرفین انجام این موضوع امکان پذیر است، اما به هر حال در جوامع امروزی بعضاً شاهد اختلافاتی فی مابین شرکا نسبت به اموال غیر منقول هستیم و مشکل زمانی ایجاد میشود که شرکا بر سر نحوه تقسیم و تعیین سهم هر شریک به توافق نرسند که در این خصوص راه حل قانونی افراز است. البته در بسیاری از مواقع ملک قابل افراز نیست و افراز ممکن است آن را از ارزش انداخته یا اینکه با توجه به ویژگی‌های ملک اصلا ممکن نباشد مثلا در قریب به اتفاق مواقع آپارتمان قابل افراز نیست و برای رفع اختلاف باید راه حل دیگری پیدا کرد که این راه حل معمولا تقاضای دستور فروش است.
دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز
علیرغم اینکه منبع حقوق کشور ما قانون مدون است اما گاها استدلال حقوقدانان در مواردی مختلف و در نتیجه آراء متفاوتی در از دادگاهها صادر می شود ودر این نوشته، ما یکی از مواردی که اغلب در مورد قابلیت تجدید نظر خواهی آراء آن، از دادگاهها اختلافی است، می پردازیم ونظرات حقوقدانان را ابراز میکنیم :
آیا دستورفروش ملک مشاع غیر قابل افراز، قابل تجدید نظر خواهی می باشد یا خیر؟
در این خصوص حقوقدانان نظرات مختلفی دارند که به برخی از این نظرات می پردازیم :
. ۱ -( آقای آدایی- دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه ۱۴ تهران)
با توجه به اینکه به موجب قانون افراز املاک مشاعی در صورت غیر قابل افراز بودن ملک مشاع دادگاه صرفاٌ دستور فروش مال مشاع را صادر می نماید و فروش ملک و تقسیم ثمن آن توسط واحد اجرای احکام مدنی صورت می گیرد و دستور منصرف از رای می باشد و از طرفی خواسته خواهان در این خصوص دعوا محسوب نمی شود اساساٌ قابلیت تجدید نظر خواهی را نخواهد داشت.
۲- آقای نهرینی (کانون وکلای دادگستری مرکز )
دستور فروش در غالب رای نمی گنجد و آنچه که قطعی ویا قابل تجدید نظر بشمار می رود، می باید تحت عنوان رای یا قرار
آن درآید . لهذا به نظر میرسد که دستور مال مشاع غیر قابل افراز قطعی تلقی و قابل تجدید نظر نخواهد بود ( مواد ۵، ۲۹۹، ۳۳۰، ۳۳۱، ۳۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی جدید) ماده ۴ قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه ۱۳۵۷ نیز مثبت استدلال بالا است .
۳-.( آقای سفلایی –دادگستری هشتگرد) نظر اقلیت – در مواردی که قانونگذار عقیده بر قطعیت دستور داشته باشد از جمله ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی این قطعیت را ذکر می نماید ممکن است درصدور دستور حقی از کسی ضایع شده باشد لذا باید آن را قابل اعتراض دانست .
نظر اکثریت – اولا دستور فروش محکومی ندارد که قابل اعتراض و مشمول ماده ۳۳۱ قانون ایین دادرسی مدنی باشد .
ثانیاٌ – نظریه اداره حقوقی به شماره ۴۵۵/۷ مورخ ۲۸/۱/۱۳۶۲ دستور را حکم ندانسته است .
ثالثا – در ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع اشاره بر قابل اعتراض بودن رای دادگاه در مقام رسیدگی به اعتراض نسبت به تصمیم واحد ثبتی دارد ولی در مورد دستور فروش ساکت است در این خصوص سکوت قانوگذار در مقام بیان بوده است و نظر بر غیر قابل اعتراض بودن این دستور داشته است .
رسیدگی در مورد درخواست فروش شکلی است و بدون اینکه در ماهیت موضوع وارد شود با احراز قطعیت تصمیم و ذینفع بودن متقاضی دستور فروش صادر می نماید و تفویض اختیار دستور فروش به محاکم از باب قاعده (الحاکم ولی المتنع ) بوده در غیر این صورت همانطور که در صورت قابل افراز بودن توسط واحد ثبتی افراز صورت می گرفت در مورد غیر قابل تقسیم بودن نیز اقدام به فروش می نمود چنانچه در مورد عین مال نیز ادعای حقی باشد وفق ماده ۱۴۶ و۱۴۷قانون اجرای احکام مدنی رفتار می شود. ( آقای موسوی مجتمع قضایی بعثت)
۴ – دستور فروش ملک مشاع به صراحت عبارت آن یک حکم قضایی تلقی نمی شود بلکه یک تصمیم شکلی است و دادگاه در دعوای تقسیم و فروش ملک مشاع رسیدگی قضایی نمی کند و دادرسی صورت نمی گیرد . بلکه در غالب یک رسیدگی شکلی النهایه تصمیمی اتخاذ میکند که ماهیتاٌ شکلی است نتیجتاٌچون یک امر ترافعی مد نظر نیست دادرسی و حکم قضایی معمول صادر نمی شودو دستور فروش قطعی وغیر قابل تجدید نظر تلقی میشود .
۵ – ماده پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ چنین مشعر است :
دستور ملک مشاع غیر قابل افراز در قالب رای نمی گنجد زیرا خواسته خواهان در این خصوص دعوا تلقی نمی شود، در نتیجه رسیدگی قضایی و دادرسی صورت نمی گیرد و محکومی وجود ندارد دادگاه صرفا، دستور فروش صادر می نماید و فروش ملک و تقسیم ثمن آن هم توسط واحد اجرای احکام مدنی انجام میگیرد مضاف به اینکه از ماده پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷که میگوید …. بطور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می رسد، استنباط می شود، قانونگذار نحوه اجرای قانون را فارغ از تشریفات دادرسی مدنی دانسته وبه همین دلیل تصمیم دادگاه را در این مورد از نوع دستور فروش قرارداده است و چون مطابق ماده ۳۳۱ قانون آیین دادرسی مدنی صرفا احکام دادگاهها قابل اعتراض می باشد این دستور که جزء احکام نیست قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نمی باشد و قطعی است، نظر به شماره ۵۵/۷ مورخ ۲۸/۱/۱۳۶۲ اداره حقوقی نیز موید همین نظر است .
نحوه افراز ملک مشاع
نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت
جهت انجام افراز ملک مشاع هریک از شرکا می توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن واحد ثبتی مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر درخصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می پردازد و سپس پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند و اگر ملک دارای سند معارض نباشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک ثبت شده باشد پرونده به نقشه بردار جهت ترسیم نقشه ملک با حضور در محل و بعد از دعوت متقاضی و شرکا می پردازد سپس مسئول واحد ثبتی با بررسی صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی نسبت به رد یا قبول افراز اقدام می کند که این تصمیم به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می گردد و هریک از آنها می توانند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ به این تصمیم در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند و پس از اینکه مراحل اعتراض به پایان رسید متقاضی افراز می تواند درخواست صدور سند مالکیت نماید و پس از آن سند مالکیت صادر خواهد شد. برای دریافت خدمات وکالتی در حوزه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت از لینک زیر اقدام نمایید:
نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه
درصورتی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکند و یا در بین شرکا محجور یا غائب مفقودالاثر وجود داشته باشد هریک از شرکا می توانند به طرح دعوای افراز در دادگاه در قالب دادخواست به طرفیت کلیه شرکا بپردازند. باید به این موضوع توجه گردد که اگر دعوای افراز به طرفیت کلیه شرکا مطرح نشود دعوای افراز محکوم به، رد خواهد بود. دادگاه پس از بررسی صلاحیت خود نسبت به موضوع و تعیین جلسه رسیدگی و ارجاع به کارشناس و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری حکم به قبول یا رد افراز صادر می کند.