حق کمیسیون املاک یا همان کارمزد املاک، مبلغی است که برای خدمات ارائه شده توسط مشاوران املاک در فرآیند خرید، فروش و رهن و اجاره ملک دریافت می‌شود. این حق کمیسیون به عنوان پاداش و پورسانت برای مشاوران املاک عمل می‌کند و در عوض خدماتی از جمله جستجوی ملک، نمایش ملک به مشتریان، ارائه مشاوره حرفه‌ای، هماهنگی بین طرفین در فرآیند قرارداد و تسویه حساب و … ارائه می‌شود.
معمولاً حق کمیسیون املاک به صورت درصدی از قیمت ملک تعیین می‌شود و در برخی موارد به صورت مبلغ ثابت نیز قابل تعیین است. این درصد معمولاً بین ۱ تا ۵ درصد از قیمت ملک است، اما ممکن است در موارد خاص بیشتر یا کمتر از این محدوده باشد.
برای مثال، در صورتی که ملک با قیمت بالا یا خاصیت خاصی دارد، حق کمیسیون ممکن است بیشتر از ۵ درصد باشد. حق کمیسیون املاک معمولاً توسط فروشنده ملک پرداخت می‌شود، اما در برخی موارد هم ممکن است توافق شده باشد که خریدار نیز بخشی از این هزینه را پرداخت کند. در صورتی که حق کمیسیون توسط خریدار پرداخت شود، معمولاً به عنوان جزء هزینه‌های خرید محسوب می‌شود و به قیمت نهایی ملک اضافه می‌شود.
حق کمیسیون املاک در فرایند رهن و اجاره نیز وجود دارد. در این حالت، حق کمیسیون معمولاً توسط هر دو طرف، یعنی مالک و مستاجر پرداخت می‌شود. در برخی موارد، حق کمیسیون املاک برای فرآیند رهن و اجاره ملک معمولاً به صورت یک ماه اجاره تعیین می‌شود.
به طور کلی، حق کمیسیون املاک نحوه پرداخت و میزان آن بستگی به توافقات بین طرفین دارد و ممکن است در هر معامله متفاوت باشد. در نظر داشته باشید که حق کمیسیون املاک باید با توجه به قوانین و مقررات مربوطه تعیین شود و همچنین در قرارداد معامله به طور صریح ذکر شود.
فرمول کلی محاسبه حق کمیسیون املاک!
روش محاسبه حق کمیسیون املاک در موارد «خرید و فروش» و «رهن و اجاره»، متفاوت است و به شرح زیر محاسبه می‌شود؛
محاسبه میزان کمیسیون رهن و اجاره ملک
برای محاسبه‌ی این مورد ابتدا باید مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنید. برای تبدیل میزان رهن به اجاره، هر یک میلیون تومان رهن را معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر بگیرید. برای مثال ۵۰ میلیون تومان رهن، معادلِ ۱.۵ میلیون تومان اجاره است. رقم به دست آمده را با میزان اجاره خانه اصلی جمع کنید. ۲۵ درصد (معادل یک چهارم) رقم نهایی، هزینه‌ای است برابر با سهم مستاجر و موجر، به عنوان حق کمیسیون بنگاه. (البته به این مقدار، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه می‌شود.)
محاسبه میزان کمیسیون خرید و فروش ملک
طبق قانون مصوب، در معاملاتی که در دفاتر مشاورین املاک و تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان صورت می‌گیرد، فروشنده و خریدار هر کدام به میزان ۰.۵ درصد (نیم درصد) از قیمت ملک را به عنوان حق کمیسیون املاک باید به مشاور املاک پرداخت کنند. در صورتی که مبلغ ملک بیشتر از ۵۰۰ تومان تومان باشد، به ازای مبلغ اضافه‌ی آن ۰.۲۵ درصد به مبلغ قبلی اضافه می‌شود.
برای مثال در خرید خانه‌ای به مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان، ۰.۵ درصد از ۵۰۰ میلیون تومان، به اضافه‌ی ۰.۲۵ از ۱۰۰ میلیون تومان، حق کمیسیون مشاور املاک می‌باشد. (به این مقدار نیز، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده اضافه می‌شود.)
فرمول محاسبه حق کمیسیون املاک در شهرهای مختلف طبق تعرفه اتحادیه مشاورین املاک کشور
به طور کلی و در اکثر شهرهای کشور، حق کمیسیون با روش بالا انجام می‌شود. برای مثال تعرفه دقیق حق کمیسیون مشاورین املاک در تهران، مطابق فرمول بالا است. اما با توجه به آن که هنوز قانونی مبنی بر یکسان‌سازی حق کمیسیون در تمام شهرهای کشور اجرایی نشده است و تعرفه کمیسیون در هر شهر طبق مصوبه‌ی اتحادیه املاک همان جا محاسبه می‌شود، ممکن است تفاوت اندکی در نرخ کمیسیون مشاهده شود.
حق کمیسیون و فسخ قرارداد
در هر معامله‌ای امکان فسخ وجود دارد؛ اما آیا در صورت فسخ قرارداد خرید یا اجاره، کمیسیون املاک پرداخت می‌شود؟ از آن‌جایی که حق کمیسیون مشاورین املاک در ازای خدماتی است که آنها برای پیشبرد معامله و عقد قرارداد انجام داده‌اند، این افراد پس از فسخ معامله نیز می‌توانند حق کمیسیون خود را طلب کنند. البته لازم به ذکر است که فسخ قراردادهای خرید و اجاره بر اساس مفاد قانونی، در شرایط خاصی امکان‌پذیر است و طرفین باید در خصوص فسخ قرارداد با یکدیگر اتفاق نظر داشته باشند. در چنین شرایطی، تمامی حق کمیسیون مشاورین املاک ۱۴۰۲ (حتی سهم طرف دوم) را طرف فسخ‌کننده باید پرداخت کند.
همچنین شایان ذکر است که در صورتی که مشاورین املاک با ارائه اطلاعات غلط و یا موارد مشابه دیگر باعث فسخ قرارداد میان طرفین معامله شوند، طرفین مجبور به پرداخت حق کمیسیون نخواهند بود.
حق کمیسیون املاک طبق عرف بازار
طبق عرف (و نه قانون) در موارد «خرید و فروش» املاک، فروشنده مبلغ بیشتری از ۰.۵ درضد خود را پرداخت می‌کند. (برای مثال سهم فروشنده ۰.۸ درصد و سهم خریدار ۰.۲ درصد می‌شود.) گاهی نیز، طرفین معامله، سر مبلغی، بین خود یا با مشاور املاک، به توافق رسیده و براساس همان توافق کمیسیون را پرداخت می‌کنند.
کمیسیون قرارداد مشارکت (کمیسیون مشارکت در ساخت)
سوال: کمیسیون قرارداد مشارکت چگونه محاسبه می‌شود؟
جواب: با توجه به شرایط و منافع طرفین قرارداد، در موقعیت‌های مختلف متفاوت است. اما به طور کلی در اکثر معاملات به صورت توافقی و با توافق طرفین قرارداد مشخص می‌شود. در بعضی از موارد نیز با در نظر داشتن سودی که سازنده خواهد داشت و این که هر هزینه‌ای که در حوزه‌ی ساخت باشد، بر عهده‌ی سازنده است، کمیسیون قرارداد مشارکت از سازنده گرفته می‌شود. البته در این موقعیت نیز، گاهی درصد کمی از کمیسیون را مالک پرداخت می‌کند.
کمیسیون معاوضه ملک
با توجه به آن که نرخ مشخصی برای کمیسیون معاوضه ملک از سمت اتحادیه املاک کشور مشخص نشده است، کمیسیون معاوضه ملک نیز عموما به صورت توافقی پرداخت می‌شود. البته نرخ و قیمت املاک مورد معامله نیز در میزان آن تاثیر دارد.
چالش‌های کمیسیون املاک چیست؟
متاسفانه برخی از مشاورین املاک، با سوءاستفاده از اختیارات خود طرفین معامله را مجبور به پرداخت حق کمیسیون بیشتر می‌کنند. به عنوان مثال بنگاه در ازای یک معامله با ارزش ۳۵۰ میلیون تومان، ممکن است درخواست ۱۰ میلیون حق کمیسیون املاک داشته باشد. با توجه به توضیحات فوق، بدیهی است که این حق کمیسیون بسیار بیشتر از آن چیزی که است مورد قبول اتحادیه املاک و یا قانون کشور باشد. گاهی مشاورین املاک با اضافه کردن بندی مبنی بر توافق طرفین معامله در پرداخت حق کمیسیون بسیار بیشتر از عرف، افراد را در عمل انجام شده قرار می‌دهند و با نگه داشتن مدارک، آنها را مجبور به پرداخت این رقم می‌کنند. معمولا در چنین شرایطی، شکایت به اتحادیه می‌تواند چاره ساز باشد. پس در هنگام عقد قراردادهای ملکی و پرداخت حق کمیسیون سال ۱۴۰۲ باید به این چالش‌ها توجه کنید.
آیا کمیسیون املاک نیاز به افزایش دارد؟
در سوی دیگر ماجرا، مشاورین معتقدند نرخ‌های حق کمیسیون مشاورین املاک در طی چند سال گذشته افزایش نیافته است. این در حالی است که قیمت مسکن روز به روز بالاتر می رود و پیدا کردن مشتری و به انجام رساندن معاملات، دشوارتر می شود. این امر صحیح است و مشاورین املاک می‌توانند با مجاب کردن طرفین قرارداد، یک نرخ معقول را پیشنهاد کنند. شما به عنوان یکی از طرفین معامله، باید پیش از امضای هر سندی در سال ۱۴۰۲ نسبت به نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک و نرخ‌های اتحادیه در شهر یا استان خود تحقیق کنید. بدین ترتیب می‌توانید یک نرخ معقول برای حق کمیسیون ۱۴۰۲ را پیشنهاد دهید و زیر بار پرداخت مبالغ نجومی و خارج از عرف بازار نروید. همچنین پیش از امضای هر سندی، به خوبی آن را مطالعه یا در صورت امکان با وکیل مشورت کنید تا امکان سوءاستفاده‌های احتمالی را کاهش دهید.
شکل جدید معاملات در بازار مسکن
در عصر اطلاعات و با توجه به پیشرفت تکنولوژی، حالا پیدا کردن خانه‌ای ایده‌ال بسیار راحت تر از گذشته است. پیدایش سامانه‌های پیشرفته اطلاعات املاک و خدمات رایگان آنها، امکان دسترسی کاربران به اطلاعاتی کلیدی در بازار مسکن را فراهم آورده است. حالا با تنها چند کلیک، شما می‌توانید از قیمت مسکن در مناطق مختلف یک شهر و حتی شهرهای دیگر آگاه شوید. علاوه بر سامانه‌های اطلاع‌رسانی، وب‌سایت‌های تخصصی ثبت آگهی املاک مانند پست ملک نیز به شما این امکان را می‌دهند تا به شکلی کاملا آسان و رایگان، هزاران ملک را بررسی کنید. این وب‌سایت‌ها با نمایش مشخصات دقیق ملک، تصاویری از خانه‌ها و قیمت‌های منازل، اطلاعاتی جامع و دقیق را در اختیار شما قرار می دهند.
بدیهی است که بسیاری از افراد پیش از آن‌که نسبت به خرید یا اجاره یک خانه اقدام کنند، به خوبی در خصوص بازار منطقه تحقیق می‌کنند. با توجه به امکاناتی که در بالا ذکر شد، فضای وب بهترین، سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین بستر برای بررسی شرایط بازار است. از همین روست که بر خلاف دهه‌های گذشته، آگهی‌ها و خانه‌هایی که در سامانه‌های پیشرفته اطلاعات املاک ثبت می‌شوند، بیشتر از فایل‌های بنگاه‌های مسکن دیده می‌شوند. این به معنای حضور مشتریان بیشتر در فضای وب و لزوم استفاده از این فضاست.