اگر زمین یا ملکی دارای سند باشد، تمامی مراحل فروش و خرید با اطمینان خاصی پیش می روز و یک خرید و فروش یا اطمینان خاطر انجام می شود، اما اگر زمین یا ملکی فاقد سند باشد، خرید و فروش به صورت قولنامه ای انجام می شود. یا حتی گاها پیش میاید که زمین یا خانه سند دار هم ابتدا قولنامه می شود و سپس سند به نام زده می شود. در حالت کلی شرایط متفاوتی وجود دارد که سبب می شود امکان به نام زدن کامل ملک و یا انتقال سند وجود نداشته باشد. در این شرایط بین دو طرف ، قراردادی نوشته میشود و طی آن زمانی هایی تعیین می شود که در آن زمان باید فروشنده ملک را تحویل دهد و یا خریدار مبالغی را پرداخت نماید.
بنابراین در هر صورت آشنایی با اصول و قواعد قولنامه نویسی در خرید و فروش برای همه افراد لازم است، خصوصا افرادی که قصد خرید یا فروش ملک یا زمینی را دارند. امروز می خواهیم در ارتباط با قولنامه خانه روستایی صحبت کنیم. اما در ابتدا لازم است این نکته را یادآوری نماییم که قولنامه خانه روستایی با قولنامه زمین روستایی تفاوت دارد.
در ادامه متن ابتدا شرایط لازم برای نوشتن قولنامه و مطالبی که باید در هنگام نوشتن قولنامه نظر داشته باشیم صحبت می کنیم و سپس به سراغ یک نمونه قولنامه می رویم.
نکات مهم در نوشتن قولنامه خانه روستایی
قولنامه‌ها توسط مشاور یا مدیریت املاک نوشته و تنظیم می‌شوند. مشاورین املاک حافظ منافع هر دو طرف هستند پس باید دقت کنید که این معامله به بهترین و مطمئن‌ترین شکل صورت بگیرد. شما به عنوان مشاور ملاک موظفید مبایعهنامه را در برگه‌های مخصوص اتحادیه املاک پرینت بگیرید و به خریدار یک کد رهگیری بدهید. این مبایعه نامه باید دارای هولوگرام اتحادیه و مشخصات کامل بنگاه باشد. به هیچ عنوان مبایعهنامه نباید دستی تنظیم شود. در ضمن حق بنگاه دار و اسنادی که در مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شوند، در قرارداد ذکر می‌شوند. از شهرداری استعلام ملک را بگیرید. این مهم‌ترین قسمت ماجرا است.
با استعلام از شهرداری، نسبت به وضعیت ملک، مالک آن و شرایط خانه آگاه می‌شوید و احتمال این که خطایی پیش بیاید خیلی کمتر میشود. از هویت مالک و خریدار به صورت کامل مطمئن شوید. مشخصات داخل شناسنامه و کارت ملی هر دو را با اسناد و مدارک تطبیق دهید. از فروشنده بخواهید تاییدیه کدپستی ده رقمی ملک را از اداره پست بگیرد. در دفترخانه فروشنده باید استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری، تسویه اداره دارایی، استعلام اداره ثبت و دیگر استعلامات لازم را به همراه داشته باشد.
در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهد قولنامه طفره رفت طرف مقابل به خاطر قانونی بودن قولنامه به راحتی از او شکایت می‌کند. به هر دو طرف تاکید کنید که قولنامه قراردادی قانونی و در دادگاه دارای اعتبار است پس حتما از هر دو طرف باید اجرا شود. در قولنامه وجه التزام تعیین میشود. وجه التزام مبلغی تعیین شده و درج در قولنامه است که هر کدام از طرفین در صورت متعهد نبودن به طرف مقابل به عنوان خسارت پرداخت می‌کند. در قولنامه قید کنید که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را در ازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد.
پس اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، ملزم به پرداخت وجه التزام به خریدار است. در این صورت معامله به‌طور کامل فسخ میشود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را به‌طور کامل به او تحویل دهد. در صورتی که فروشنده سالخورده باشد، قبل از نوشتن قولنامه حتما از اداره‌ٔ محجورین استعلام آن فرد را بگیرید که تحت سرپرستی نباشد.
خانه ای که در انحصار وراث است
در صورتی که خانه در انحصار وراثت باشد، حتما برگه‌ٔ گواهی انحصار وراثت را بررسی کنید. چنانچه وکیل مالک خانه را می‌فروشد، حتما تاریخ گواهی وکالت و میزان وکالت او در خرید و فروش ملک را چک کنید. گاهی وکالت او فقط برای موارد خاصی است و شامل فروش خانه نمی‌شود. در صورت دقت نکردن در حد و حدود وکالت وکیل، بنگاه مسئول این خطا و کلاهبرداری است. اگر خریدار برای خرید خانه از چک‌های ضمانتی استفاده کرد، اول استعلام حساب او را بگیرید. بعد شماره‌ٔ تمامی چک‌ها را در قولنامه‌ٔ خانه قید کنید. ضمن این که در متن چک هم شماره قرارداد و شماره پلاک ثبتی را بنویسید. حتما باید در متن قرارداد ذکر شود در صورت وصول نشدن چک‌ها، معامله به طور کامل فسخ و وجه التزام به طرف مقابل پرداخت میشود. در صورت پرداخت نقدی خریدار، حتما از فروشنده رسید معتبر دریافت کنید.
خانه ای که چند مالک دارد
اگر ملک چند مالک داشته باشد، باید همه‌ٔ مالکان زیر قولنامه‌ٔ خانه را امضا کنند. در قولنامه ذکر کنید اگر بعد از خرید خانه فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت به عهده‌ٔ فروشنده است. نوشتن تاریخ تحویل خانه در قرارداد الزامی است. حتما دو نفر قابل اعتماد از سوی دو طرف معامله به عنوان شاهد زیر قولنامه را امضا کنند. در نهایت باید مدارکی را هنگام تحویل ملک به خریدار ارائه دهید.
این مدارک شامل اصل و کپی قرارداد معامله بیع، پایان کار بیع موضوع دعوی، گواهی دفترخانه ثبت اسناد رسمی، دلیل پرداخت ثبتی، برگه استعلام ثبت املاک و صورت مجلس تفکیکی است.
نمونه فرم قولنامه
سند عادی واگذاری پلاک ثبتی . . . . . . . .
تاریخ معامله :
طرفین معامله :
فروشنده : …. فرزند ……. به شناسنامه شماره ……. صادره ….. به نشانی ……
خریدار : …… فرزند …… به شماره شناسنامه شماره …… صادره ….. به اقامتگاه ……
مورد معامله :
تمامی ششدانگ یک باب خانه / یک دستگاه آپارتمان به مساحت …. متر مربع احداثی در پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی بخش ….. به نشانی ….. با کلیه توابع و لواحق آن از هر جهت از جمله امتیازات آب، برق، گاز و تلفن شماره ….
بهای مورد معامله :
قیمت مورد معامله مبلغ ….. ریال برابر ….. تومان است که به ترتیب ذیل پرداخت میشود.
الف ـ مبلغ …. ریال نقداً پرداخت شده است ( طی چک بانکی شماره …… مورخ …… حسابجاری …… بانک …… به فروشنده تحویل گردید. )
ب ـ مبلغ ….. ریال باقیمانده بهای مورد معامله به هنگام تنظیم سند رسمی / تحویل / پرداخت میشود.
( عدم پرداخت هر یک از مبالغ فوق ( به‌هر علت که باشد ) در موعد مقرر موجب منفسخ شدن و بی‌اعتباری معامله و تعلق وجوه پرداختی به فروشنده خواهد بود، در این صورت فروشنده مختار است به لحاظ منفسخ شدن قرارداد مورد معامله را به ثالث بفروشد، با توجه به این توافق طرفین در این صورت نیازی به رجوع به دادگاه و ابطال این قرارداد نخواهد بود. )
شرائط قرارداد :
۱ـ خریدار مورد معامله را رویت نموده، از کم و کیف آن از هر جهت اطلاع و آگاهی کامل دارد.
۲ـ طرفین موافقت نمودند روز ….. ماه ….. سال ….. جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه شماره …… به نشانی …… حضور یابند و با پرداخت بقیه وجه به فروشنده سند رسمی مورد معامله به نام خریدار تنظیم گردد. وجه التزام عدم حضور در دفترخانه به شرح ماده ذیل است.
۳ـ هرگاه خریدار در تاریخ مقرر جهت تسویه باقیمانده بهای مورد معامله و تنظیم سند رسمی در دفترخانه مذکور حاضر نشود قرارداد منفسخ میشود و معامله بی‌اعتبار محسوب است و خریدار حقی به مطالبه مبلغ ….. ریال وجه پرداختی بند الف ( که در این ماده به عنوان وجه التزام عدم حضور تعیین شده ) نخواهد داشت، در این صورت فروشنده بدون نیاز به رجوع به دادگاه به شرح ذکر شده در ذیل بند ب می‌تواند مورد معامله را به دیگری بفروشد.
۴ـ چنانچه فروشنده در تاریخ یادشده به‌هر دلیل در دفترخانه حاضر نشود ضمن التزام به حضور و تنظیم سند رسمی ملزم است معادل وجه دریافتی ( مبلغ ….. ریال ) به عنوان وجه التزام تخلف از حضور در دفترخانه به خریدار بپردازد، ضمناً مورد معامله را هم رسماً به نام خریدار انتقال دهد. فروشنده همچنین متعهد می‌گردد در صورت عدم حضور در دفترخانه ضمن اجرای مفاد این ماده به ازاء هر روز تاخیر در تنظیم سند رسمی مبلغ …. ریال به عنوان خسارت به خریدار بپردازد. در این صورت خریدار باید از تاریخ امتناع فروشنده ظرف یک ماه نزد دادگاه اقامه دعوی نماید والا حقی به مطالبه خسارت اخیر نخواهد داشت.
۵ـ با ملاحظه اینکه هیچیک از طرفین حق انصراف و عدول ندارند این سند عادی فروش پلاک مرقوم تا زمان تنظیم سند رسمی حاکم بر رابطه حقوقی آنها خواهد بود.
۶ـ ملاک عدم حضور هر یک از طرفین گواهی کتبی دفترخانه فوق‌الذکر خواهد بود.
۷ـ کلیه خیارات از هر جهت از جمله خیار غبن به‌هر میزان از طرفین ساقط شد.
۸ـ هزینه‌های قانونی از هر جهت و بابت به عهده فروشنده است، طرفین مخارج تنظیم سند رسمی را بالمناصفه خواهند پرداخت.
۹ـ حق انتقال حقوق این قرارداد به ثالث تا تسویه کل قیمت ملک از خریدار سلب گردیده و هر گاه بدون پرداخت تمام بها چنین انتقالی صورت گیرد فروشنده مختار است به اعلام منفسخ شدن قرارداد طی اظهارنامه یا نامه سفارشی و ضبط وجه پرداختی خریدار به عنوان وجه التزام تخلف از این ماده قرارداد.
۱۰ـ مورد معامله تا زمان تسویه کامل بهای مورد معامله یا تنظیم سند رسمی در ید فروشنده است و خریدار حقی به مطالبه و تحویل گرفتن آن ندارد.
۱۱ـ فروشنده اقرار دارد ملک مورد معامله مشمول مصادره و توقیف اموال نشده و شخصاً هم ممنوع المعامله نیست و مورد معامله در رهن اشخاص حقیقی یا حقوقی و وثیقه برای شخص ثالث نمی‌باشد و منافع آن به دیگری واگذار نشده است، ضمناً رفع هرگونه اشکال و ایراد قانونی بر عهده فروشنده است.
۱۲ـ هر گاه مورد معامله مستحق‌للغیر باشد یا بعداً این امر محقق گردد خریدار حق دارد به اعلام منفسخ شدن قرارداد و مطالبه وجه پرداختی بعلاوه دوبرابر مبلغ …. ریال وجه‌التزام مقرر شده در قسمت اول ماده ۴ و فروشنده با قبول این موضوع و تعهد به پرداخت تا مدت ….. سال شمسی نیز ضمانت کشف فساد و جبران خسارات خریدار را بشرح این ماده نموده است.
۱۳ـ طرفین در کمال صحت عقل و با اطلاع ار مفاد این سندعادی فروش، آن‌را امضاء کرده‌اند.
۱۴ـ این قرارداد در …. نسخه تنظیم شده و کلیه نسخ اعتبار مساوی دارد و مفاد چاپی و دست‌نویس مورد مطالعه و قبول فروشنده و خریدار واقع شده است.
تاریخ ………
خریدار فروشنده
مشخصات کامل و امضاء شهود :
